Milanos kontormarked: Kvalitet er stadig afgørende

Ved starten af 2026 bevægede Milanos kontormarked sig ind i en fase med naturlig stabilisering efter et usædvanligt aktivt år. Ifølge den seneste IPI-undersøgelse udgjorde absorptionen af kontorlokaler i første kvartal omkring 72,4 tusind kvadratmeter. Selvom dette tal er lavere end rekorden fra 2025, er det i fuld overensstemmelse med markedets historiske tendenser.

I løbet af rapporteringsperioden blev der gennemført 98 transaktioner, hvilket ikke signalerer et fald i forretningsaktiviteten, men snarere en mere afbalanceret og selektiv tilgang til lejere. Markedets grundlag forbliver stabilt: den samlede ledighedsprocent er omkring 9,15%, og det tilgængelige areal når op på cirka 1,18 millioner kvadratmeter.

Kvalitet bliver afgørende for udvælgelse

Den primære tendens i første kvartal var den store efterspørgsel efter premium-kontorer. Cirka 54,1 tusind kvadratmeter, eller 75% af det absorberede areal, var dækket af klasse A og A+ ejendomme.

A+ segmentet viste sig at være mest eftertragtet og stod for 40% af alle transaktioner. Yderligere 35% blev dækket af klasse A ejendomme, mens klasse B kun udgjorde 25%.

Denne efterspørgselsstruktur afspejler virksomhedernes vedvarende ønske om moderne bygninger, der opfylder høje tekniske standarder, energieffektivitet og har førsteklasses infrastruktur. Det er bemærkelsesværdigt, at tomgangen i premiumsegmentet kun er på 3,2%, hvilket er markant lavere end markedsniveauet og bekræfter den store efterspørgsel efter kvalitetsejendomme.

Efterspørgsel efter geografi: CBD fastholder dominans

Når det kommer til beliggenhed, er den største aktivitet stadig koncentreret i det centrale forretningsdistrikt (CBD), som står for halvdelen af den samlede absorption.

På andenpladsen er periferizonen med en andel på 27%, efterfulgt af:

• semi-perifere områder - 11%;
• forstæder - 8%;
• det historiske centrum - 4%.

Denne fordeling bekræfter virksomhedernes præference for områder med god transportadgang og et udviklet bymiljø, da disse faktorer betragtes som centrale i virksomhedernes kontorlokaliseringstrategi.

Vækst i lejepriser på de mest attraktive steder

Lejemarkedet fortsætter med at vise tendensen med stigende priser i de mest prestigefyldte områder. Den maksimale lejepris i CBD nåede 800 euro pr. kvadratmeter om året, og det primære nettoafkast for de bedste ejendomme ligger omkring 4,15%.

En sammenligning af tallene fra første kvartal 2025 og 2026 viser vækst i næsten alle segmenter:

• Duomo: fra 750 til 780 euro/kvadratmeter om året;
• Porta Nuova: fra 720 til 770 euro;
• Centrale distrikter: fra 600 til 620 euro;
• Semi-perifere: fra 460 til 480 euro.

Positive dynamikker ses også i periferien:

• Bicocca — fra 320 til 360 euro;
• CityLife — fra 480 til 500 euro;
• Porta Romana — fra 380 til 400 euro.

En undtagelse er MIND-området, hvor satsen forblev på 300 euro pr. kvadratmeter om året. I forstæderne steg lejepriserne fra 240 til 260 euro.

Transaktionsstruktur og de mest efterspurgte områder

Den primære form for markedsabsorption er stadig klassisk leasing, som tegnede sig for næsten 63,9 tusind kvadratmeter.

Andre transaktionstyper fordelte sig således:

• køb til eget brug (ejerbeboelse) - 10,2 tusind kvadratmeter;
• udvidelse af eksisterende lokaler - 3,1 tusind kvadratmeter;
• underleje - ca. 4 tusind kvadratmeter;
• forudleje - 2,5 tusind kvadratmeter;
• revision af eksisterende lejeaftaler - 2,5 tusind kvadratmeter.

De mest populære kontorer var dem med et areal på 500 til 999 kvadratmeter og 1.000 til 2.999 kvadratmeter - hver af disse kategorier stod for 43% af den samlede transaktionsvolumen. Kontorer med et areal på 3.000 til 4.999 kvadratmeter udgjorde 12%, mens små kontorer op til 499 kvadratmeter kun udgjorde 2% af markedet.

Sekundært lager og behovet for modernisering

Selvom premiumsegmentet klarer sig godt, står en betydelig del af den eksisterende kontormasse over for udfordringer med forældelse. Utilstrækkeligt teknisk udstyr, lav energieffektivitet og behovet for modernisering reducerer attraktiviteten af sådanne ejendomme og øger deres eksponering på markedet.

Samtidig forventes det nye udbud i perioden 2026-2028 stadig at være begrænset. Derfor vil presset på lejepriserne i segmentet for højtkvalitetskontorer sandsynligvis fortsætte.

Under disse betingelser bliver renovering og modernisering af eksisterende bygninger en af de vigtigste opgaver på markedet i de kommende år. En vellykket gennemførelse af renoveringsprogrammer vil være vigtig, ikke kun for individuelle ejere, men også for den generelle kvalitet af Milanos kontorudbud.

Investeringer: Fokus på kvalitet og ESG

Investeringsmarkedet forbliver meget selektivt. Investorer er primært interesserede i moderne ejendomme af høj kvalitet samt renoveringsprojekter i byens etablerede forretningsområder.

ESG-kriterier spiller stadig en vigtig rolle og bliver i stigende grad afgørende for investeringsbeslutninger.

På mellemlang sigt forventes premiumsegmentet at forblive stabilt på grund af det begrænsede udbud af moderne kontorer og den store efterspørgsel fra virksomheder, der fokuserer på højtkvalitets arbejdspladser.