Udsættelse på grund af manglende betaling: Hvad er en henstandsperiode, og hvor længe varer den?

I tilfælde af udsættelse på grund af manglende betaling af leje indeholder dansk lovgivning bestemmelser om en såkaldt "henstandsperiode" (gratiaperiode), som giver lejeren mulighed for at betale gælden og undgå tvangsudsættelse. Denne foranstaltning er reguleret af artikel 55 i lov nr. 392/1978 og gælder kun for beboelsesejendomme.

Hvis lejeren står i økonomiske vanskeligheder og ikke kan betale lejen rettidigt, kan han anmode retten om yderligere tid til at betale gælden under det første retsmøde. Hvis dommeren finder begrundelsen gyldig, gives normalt en periode på op til 90 dage til at foretage fuld betaling til udlejer.

Sådan virker henstandsperioden

Henstandsperioden gives ikke automatisk. Retten vurderer uafhængigt lejerens økonomiske situation og afgør, om vedkommende har ret til en udsættelse. I denne periode er udsættelsesproceduren midlertidigt suspenderet.

Det er vigtigt at forstå, at denne mulighed kun gælder for udlejning af boliger. For erhvervsejendomme - butikker, kontorer, lagerbygninger - er sådanne indrømmelser ikke fastsat ved lov. I tilfælde af forsinkelse kan kontrakten ophæves næsten øjeblikkeligt.

Sådan indgiver du en anmodning

For at benytte dig af denne mulighed skal du erklære din hensigt ved det første retsmøde i udsættelsessagen. Dette kan gøres enten af lejerens advokat eller af lejeren selv.

Der er ingen særlig officiel formular. Typisk registreres anmodningen i retsprotokollen eller fremsættes gennem en skriftlig erklæring fra forsvarsadvokaten, der forklarer årsagerne til den forsinkede betaling.

Hvad skal betales

For at stoppe udsættelsesproceduren er det ikke nok blot at betale den forfaldne leje. Det er nødvendigt at betale fuldt ud:

• al resterende leje;
• forsyningsomkostninger og ekstra udgifter;
• akkumulerede renter;
• udlejerens sagsomkostninger.

Kun fuld tilbagebetaling af gælden betragtes som et lovligt "sanatorium" og giver dig mulighed for at stoppe udsættelsen.

Begrænsninger og vigtige regler

Ved at anmode om en afdragsfri periode anerkender lejeren i bund og grund gældens eksistens. Derfor er det umuligt at bestride selve gælden samtidig. Hvis en person anser udlejerens krav for at være ulovlige, bør vedkommende ikke anmode om udsættelse, men i stedet indgive en indsigelse mod udsættelsen.

Desuden kan denne foranstaltning kun anvendes et begrænset antal gange - højst tre gange på fire år. Når denne grænse er overskredet, vil retten ikke længere kunne give en ny udsættelse.

Kan fristen forlænges?

En forlængelse er næsten umulig. Den dato, retten har fastsat, betragtes som endelig.

Hvis lejeren ikke betaler gælden fuldt ud til tiden, selvom beløbet er mindre, eller forsinkelsen kun er én dag, har udlejeren ret til at fortsætte tvangsudsættelsesproceduren.

Danske domstole anser denne frist for at være obligatorisk og endelig. Efter fristens udløb kan dommeren ikke længere give yderligere tid.

Hvad sker der, hvis fristen overskrides

Hvis pengene ikke modtages rettidigt og fuldt ud, afholdes der en ny høring, hvor retten bekræfter betalingen. I mangel af fuld betaling godkendes udsættelsen med det samme.

Konsekvenserne kan være følgende:

• ingen ret til yderligere udsættelse;
• delvis betaling forhindrer ikke udsættelse;
• udlejeren har ret til at iværksætte tvangsmæssig fraflytning af lejligheden gennem en foged.

Tips til udlejere

Det er vigtigt for udlejere at huske, at lejeren i afdragsfrihedsperioden stadig er forpligtet til at betale lejen. Hvis gælden tilbagebetales, vil udlejeren modtage både lejebetalinger og erstatning for sagsomkostninger. Hvis forpligtelserne ikke opfyldes, vil udlejeren have stærke grunde til en hurtig udsættelse.

Tips til lejere

Bed kun om en afdragsfri periode, hvis der er en realistisk mulighed for at tilbagebetale gælden fuldt ud inden for den angivne periode. Det er vigtigt at overveje ikke kun lejebetalingerne, men også renter og sagsomkostninger, som kan være ret betydelige.