Er det muligt at overføre en lejet ejendom til fri brug?

Forestil dig: du lejer en hyggelig lejlighed, du har indrettet den, så den passer til dig selv, du lægger dit hjerte i alle detaljer i interiøret. Og så ændrer omstændighederne sig, og du beslutter dig for at give den til en ven eller slægtning til fri brug. Men er det muligt ud fra et juridisk synspunkt?

Hvad er en aftale om gratis brug?

Ifølge artikel 1803 i den italienske civillovbog er en kontrakt om vederlagsfri brug (comodato d'uso) en aftale, hvorved den ene part (udlejeren) overfører løsøre eller fast ejendom til en anden part (lejeren) til brug i en bestemt periode eller til et bestemt formål. Ved aftalens udløb skal ejendommen returneres.

Men hvad nu hvis du overdrager en lejet lejlighed til fri brug? Kan man disponere over den lige så frit, som var det ens egen ejendom?

Kan en lejer leje en ejendom ud?

I Italien kan en lejer (conduttore) fremleje en del af en lejlighed, men kun under visse betingelser. Hvis lejeaftalen ikke indeholder et udtrykkeligt forbud mod fremleje, er det tilstrækkeligt at underrette ejeren af lejligheden (locatore) om hensigten og oplyse detaljerne om fremlejeren.

Men for fuldstændig overdragelse af boligen til fremleje kræves skriftligt samtykke fra udlejeren. Dette punkt er reguleret af artikel 2 i lov nr. 392 af 27. juli 1978, som siger:

"Lejeren må ikke fremleje ejendommen som helhed eller overdrage lejemålet til tredjemand uden udlejerens samtykke. Medmindre andet er angivet i aftalen, har lejeren ret til at fremleje en del af ejendommen, efter forudgående anbefalet meddelelse til udlejeren med angivelse af fremlejerens navn, aftalens løbetid og det lejede."

Er det muligt at overføre lejeboliger til fri brug?

Da aftalen om vederlagsfri brug, som navnet antyder, ikke indebærer betaling, er det muligt at overføre lejeboliger under denne ordning?

Her gælder de samme principper som ved fremleje:

• Hvis lejeaftalen ikke forbyder overdragelse af boligen til fri brug, kan lejeren gøre dette ved at informere ejeren af ejendommen.
• Hvis aftalen indeholder et forbud mod fremleje og overdragelse til fri brug, skal du indhente skriftligt samtykke fra udlejeren.

Ellers vil overdragelse af lejligheden til tredjemand uden ejerens samtykke blive betragtet som en kontraktbrud og kan føre til opsigelse og bortvisning af lejeren.

Kan en person, der har modtaget fast ejendom til fri brug, leje den ud?

Lad os sige, at ejeren af lejligheden har overført den til en anden person under en aftale om gratis brug. Kan denne person selv leje den ud?

Svaret findes i artikel 1804 i den italienske civillovbog: lejeren er forpligtet til kun at bruge ejendommen i overensstemmelse med de vilkår, der er angivet i kontrakten, og kan ikke overføre den til tredjemand uden godkendelse fra udlejeren.

Hvis han lejer lejligheden ud uden tilladelse, har udlejeren ret til:

• Kræve øjeblikkelig tilbagelevering af ejendommen.
• Indgive en erstatningssag.

Hvem skal oplyse om lejeindtægter?

Hvis den ejendom, der er overført til fri brug, derefter udlejes til tredjemand, opstår spørgsmålet: hvem skal betale skat af den modtagne indkomst?

Ifølge loven beskattes lejeindtægter altid i ejendomsejerens navn, selvom betalingerne rent faktisk modtages af en anden person. Hvis beboeren har udlejet lejligheden, er det derfor ejeren af ejendommen (beboeren), der er ansvarlig for skattepligten, da han stadig er den juridiske ejer af ejendommen.

Dette princip er fastlagt i artikel 1, stk. 2, i lovdekret nr. 504/1992, som fastslår, at ejendomsskatten skal betales af ejeren, uanset hvem der faktisk modtager indkomsten.

Konklusion

Overførsel af lejebolig til fri brug er mulig, men kræver en grundig undersøgelse af lejeaftalens vilkår. Hvis der ikke er et forbud, er det tilstrækkeligt at informere udlejeren. Hvis overførslen er forbudt, kræves dennes samtykke.

Det samme gælder for beboeren: Hvis han ønsker at udleje ejendommen, han har fået til brug, skal han have ejerens tilladelse.

Juridisk viden i sådanne sager vil hjælpe med at undgå ubehagelige konsekvenser - fra opsigelse af kontrakten til økonomiske sanktioner.