Sådan erhverver du ejendom med en boliglån: Undgå risici og sikre transaktionen

Overvejer du at købe ejendom med en heftelse?

Nedenfor vil vi beskrive de lovgivningsmæssige skridt, du kan tage for at sikre din indbetaling, betale gælden fuldt ud og fjerne realkreditheftelsen.

Køb og salg af en ejendom med et realkreditlån er fuldt ud lovligt. Det kræver dog stor forsigtighed: realkreditlånet forbliver hos ejendommen, selv efter et ejerskifte på grund af den såkaldte "videresalgsret". For at sikre købet af en lejlighed med en pantehæftelse anvendes normalt en af tre hovedmetoder:

1. Tidlig tilbagebetaling af gælden af sælgeren før indgåelse af hovedkontrakten;
2. Tilbagebetaling af gælden direkte ved transaktionen (hos notaren), hvor køberen overfører det nødvendige beløb direkte til långiveren og modtager officiel tilladelse til at fjerne hæftelsen;
3. Formel overførsel af restbeløbet på det nuværende realkreditlån til køberen.

Hvad er et realkreditlån, hvordan fungerer det, og hvilke typer findes der?

Et realkreditlån er en reel sikkerhedsret, der giver kreditoren (normalt en bank) ret til at tvangsbeslaglægge den behæftede ejendom for at betale sin gæld og modtage fyldestgørelse fra salgsprovenuet, fortrinsvis før andre kreditorer.

Et realkreditlån opstår og får retsvirkning fra det øjeblik, det registreres i fast ejendomsregisteret. Denne formalitet er af en ejendomsretlig karakter: uden registrering eksisterer pantet ikke juridisk. Fra registreringstidspunktet giver det långiveren to centrale privilegier:

• Følgeret: Heftelsen forbliver knyttet til ejendommen uanset ejerskiftet. Ejendommen kan sælges, men långiveren bevarer retten til at genbesidde den, selv fra den nye køber.
• Prioritetsret: I tilfælde af tvangsinddrivelse opfyldes panthavers krav med provenuet før usikrede kreditorers krav.

I det italienske retssystem er der tre former for pant:

1. Frivillig: opstår på grundlag af en aftale eller en ensidig erklæring. Det mest almindelige eksempel er køb af en bolig med et realkreditlån til fordel for den bank, der udstedte realkreditlånet.
2. Retlig: det udstedes på grundlag af en domstolsafgørelse om betaling af gæld, en tvangsfuldbyrdelsesordre eller andre retslige handlinger.
3. Legal: retten til at tinglyse et realkreditlån gives til visse kreditorer direkte ved lov uden debitors samtykke (f.eks. til fordel for sælgeren som garanti for betaling af ejendommens fulde pris).

Varighed af et realkreditlån i fast ejendom

Ifølge artikel 2847 i den italienske civillov forbliver et realkreditlån gyldigt i 20 år fra registreringsdatoen. Den efterfølgende status for heftelsen afhænger af gældsforvaltningen og kreditors handlinger:

• Tilbagebetaling af gælden før 20 år: Når lånet er fuldt tilbagebetalt, ophører panteretten. For banklån sker der automatisk opsigelse uden behov for yderligere notarialhandling.
• Lån med en løbetid på mere end 20 år (f.eks. 25 eller 30 år): For at forhindre udløb af pantet midtvejs, skal kreditor forlænge pantet inden 20-årsperiodens udløb. Dette forlænger dets gyldighed i yderligere 20 år, samtidig med at pantets oprindelige rangorden opretholdes.
• Manglende forlængelse: Hvis pantet udløber efter 20 år uden forlængelse, ophører det automatisk. Den finansielle gæld forbliver gyldig, men långiver mister retten til reel sikkerhed i ejendommen.

Kan jeg sælge en lejlighed, hvis den er pantsat?

Loven tillader salg af fast ejendom med pant. Tilstedeværelsen af en pantehæftelse blokerer ikke transaktionen og kræver ikke forudgående tilladelse fra långiver. Da pantet følger ejendommen, er der dog tre sikre scenarier på markedet:

1. Gældsafvikling og annullering af pantet ved transaktionen: En del af købsprisen anvendes direkte til at lukke sælgers resterende gæld samtidig med underskrivelsen af kontrakten.
2. Kreditoverførsel: Køberen overtager sælgers eksisterende låneaftale og forpligter sig til at betale de resterende betalinger. Pantet forbliver aktivt på ejendommen.
3. Forudbetaling før transaktionen: Sælgeren lukker selv sin gæld, inden hovedkontrakten underskrives, og overdrager ejendommen helt fri for hæftelser.

Hvad sker der, hvis jeg køber en lejlighed med et realkreditlån uden at tilbagebetale det?

Køb af en ejendom uden formel og aftalt fjernelse af pantehæftelsen indebærer direkte risici:

• Risiko for beslaglæggelse og tvangsauktion: Hvis den oprindelige debitor holder op med at betale, har kreditor ret til at beslaglægge ejendommen og sætte den på auktion, selvom ejendommen allerede ejes af en tredjepart, der ikke er relateret til gælden.
• Nægtelse af realkreditlån til køberen: Hvis du planlægger at købe en behæftet lejlighed med et nyt realkreditlån, vil banken nægte finansiering, hvis ejendommen har aktive panterettigheder, der ikke er lukkede under transaktionen. Banken kræver første prioritet for sikkerheden, fri for tidligere hæftelser.
• Realkreditafviklingsprocedure: Køberen kan ty til retlig afviklingsprocedure (ved at tilbyde kreditorerne en aftalt pris eller en vurderet værdi af ejendommen), men dette er en kompleks og dyr proces.

De mest almindelige fejl ved køb

Salg og køb af en behæftet ejendom kræver stor omhu. Her er de vigtigste fejl:

• Overførsel af depositum direkte til sælger: Overførsel af penge til en sælger i økonomiske vanskeligheder skaber risiko for tab i tilfælde af insolvens.
• Mangel på beskyttelsesklausuler i den indledende aftale: Underskrift af dokumenter uden specifikke betingelser efterlader køberen sårbar over for risikoen ved at modtage en ejendom med et ikke-annulleret realkreditlån.
• Manglende inddragelse af udlånende bank: At stole på sælgers mundtlige løfter om at tilbagebetale gælden efter at have modtaget pengene i stedet for at arrangere, at en bankrepræsentant er til stede ved transaktionen.
• Undervurdering af realkreditlånets kompleksitet: Når du køber en ejendom med et rets eller skatte-/opkrævnings realkreditlån, skal du tage højde for, at procedurerne og vilkårene for fjernelse er mere komplekse end for standard banklån.
• Ignorering af registreringsopdateringsfrister: Ikke tage højde for, at den formelle registrering af annulleringen i ejendomsregistret kræver tid, selv efter faktisk tilbagebetaling af gælden.

Sådan beskytter du dig selv i den indledende kontraktfase

Den indledende kontrakt er det vigtigste redskab til at skabe juridiske garantier for køberen.

Lov nr. 124/2017 tillader brugen af deponering af midler hos en notar. I stedet for at overføre et depositum til sælgeren kan køberen anmode om overførsel af midler til en særlig sikker konto hos notaren. Notaren beholder beløbet og overfører det til sælgeren efter officiel verifikation af fjernelsen af pantet eller modtagelse af samtykke til annullering.

I komplekse tilfælde anbefales det at foretage en transskription (officiel registrering) af den indledende kontrakt. Dette skaber prioritet over tredjeparter og forhindrer, at nye posteringer og hæftelser senere kan forstyrre transaktionen.

Obligatoriske klausuler og vilkår i kontrakten

Den foreløbige kontrakt skal indeholde følgende vigtige vilkår:

• Garanti for frihed fra hæftelser: En officiel erklæring fra sælgeren med forpligtelse til at overdrage ejendommen fri for pant og arrest for egen regning og indsats.
• Tilbagebetalingsklausul i transaktionen: Tydelig angivelse af, at en del af midlerne overføres direkte til den udlånende bank ved underskrivelsen af hovedkontrakten.
• Væsentligt vilkår: Fastlæggelse af en streng frist for transaktionen, hvor opfyldelse er afhængig af samtidig levering af et certifikat for fuld tilbagebetaling af gælden og samtykke til tilbagetrækning af realkreditlån.

Notarens rolle: Tilbagebetaling af gæld i transaktionen

Notaren garanterer lovligheden og sikkerheden ved overførsel af rettigheder til fast ejendom. I forberedelsesfasen udfører han kontrol i registrene for at fastslå hæftelsernes art og anmoder banken om en nøjagtig beregning af den resterende gæld på transaktionsdatoen.

Ved underskrivelsen af hovedaftalen:

1. Den aftalte pris for ejendommen bruges først til at lukke restgælden fuldt ud;
2. Køberen indsender et sporbart betalingsdokument i kreditorbankens navn for gældsbeløbet;
3. Bankens repræsentant udsteder en kvittering for modtagelse af midlerne og formelt samtykke til at annullere pantet;
4. Det resterende beløb (hvis relevant) overføres til sælgeren.

Når gælden er betalt, iværksættes den formelle afregistreringsproces:

• Frivillig pant (banker): En forenklet elektronisk procedure anvendes, hvor banken sender en meddelelse om gældsafvikling til registreringskontoret, som automatisk annullerer pantet uden yderligere notarialgebyrer.
• Retslig eller skattemæssig pant: Der kræves et offentligt annulleringsdokument fra en notar eller en retsafgørelse. I dette tilfælde er sælgeren ansvarlig for tinglysningsomkostninger og skatter.