Hvilke følger kan det have at sælge en bolig under dens matrikelværdi?

Matrikelværdi for fast ejendom beregnes ved at gange indkomsten med 5 procent og en koefficient. Dette er basis for skatter som tinglysning, pantsætning og matrikelafgifter. Loven kræver ikke salg til en fastsat minimumspris, men en pris under matrikelværdi indebærer risici for begge parter: risiko for skatterevisioner og fælles økonomisk ansvar.

Fra 2006 er skatter for privatpersoner beregnet ud fra matrikelværdi i stedet for den angivne salgspris, så køberen får ingen skattefordel og skal betale efter matrikelværdi. Hvis prisen er markant lavere, f.eks. under 70 procent af markedsværdien, kan skattemyndighederne antage skjulte betalinger og initiere en vurdering baseret på aktuel ejendomsværdi, realkredit eller en ekspertvurdering, hvilket kan resultere i kapitalgevinstreguleringer og bøder op til 90-180 procent plus renter.

Lad os tage et eksempel fra 2025: en indtjening på 800 euro giver en matrikelværdi på 800 × 1,05 × 115,5 = 96.600 euro. Hvis den angivne salgspris er 60.000 euro, kan den mistænksomme forskel på 36.600 euro føre til en skatterevision og en bøde på op til 65.880 euro.

Køber står solidarisk ansvarlig og kan blive pålagt yderligere skatter og gebyrer, selvom prisen var lav, mens sælger møder en regulering af kapitalgevinst og personlig indkomstskat baseret på den faktiske sum plus gebyrer.

For at undgå revisioner bør man fastsætte en pris, der ikke er lavere end matrikelværdi, benytte sig af “pris-til-værdi”-systemet, som automatisk gælder for privatpersoner, foretage en vurdering hvis prisen er lav grundet objektive faktorer som fugt eller nærliggende lossepladser, anvende bankoverførsler frem for kontanter, og når der sælges til familiemedlemmer, angive en symbolsk pris med et begrundet skøde for at minimere risikoen for indirekte donationer.

Der findes ingen juridisk fastsat minimumspris på grund af aftalefrihed, men matrikelværdi forbliver det laveste skatteudgangspunkt; koefficienterne for 2025 er 110 for førstegangskøbere af boliger og 120 for sekundære eller andre ejendomme.

Ved en gennemgang gælder solidarisk ansvar: skattemyndighederne kan inddrive skyldige beløb fra begge parter gennem anmeldelse, betaling og tvangsinddrivelse.

I sidste ende er en prissænkning på 10-20 procent generelt lavrisiko, hvis den kan begrundes; et fald under 70 procent af markedsvurderingen (OMI) er risikabelt og kræver ekspertvurdering og en erfaren notar; mens salg til børn er en moderat risiko, der kræver et skøde med nominel værdi og rådgivning om arveret. Nyttige links: Agenzia Entrates side for prezzo-valore og OMI for 2025.