Sådan køber og sælger du en bolig samtidig

At gennemføre et salg af en bolig og straks købe en anden er en mulig opgave, men det kræver grundig forberedelse og nøjagtig styring af alle trin. For at det hele kan forløbe gnidningsfrit, er det nødvendigt at håndtere processen kyndigt, tage hensyn til juridiske og økonomiske aspekter samt beregne tidsrammen korrekt. Det er optimalt at overlade dette til en ekspert, men det kan også udføres selv ved nøje at følge en plan. Sådan gør du.

Sådan køber og sælger du en bolig samtidig

Trin 1: Vurder din økonomi. Først skal du finde ud af, hvad din nuværende bolig er værd. Få din ejendom vurderet og sæt den til salg. Hvis tiden tillader det, kan du benytte det beløb, du får fra salget, til at købe en ny ejendom. I dette tilfælde er det en god idé at indgå en foreløbig købsaftale med lang varighed, så du har tid til det hele.

Trin 2: Planlæg dine køb og salg. Fra et juridisk perspektiv er det helt lovligt og ret almindeligt at købe og sælge ejendomme samtidig. Nøglen er at koordinere begge processer for at undgå tidstab eller økonomiske ulemper. Sørg for at være opmærksom på rækkefølgen af dine handlinger og status på eventuelle realkreditlån.

Hvis du købte din første bolig med skattefordele (for eksempel som en "første bolig"), er det vigtigt at købe en ny inden for et år efter salget for at bevare disse fordele.

Praktiske trin:

1. Sælg din nuværende bolig Du kan enten kontakte en ejendomsmægler eller selv finde købere. Det er en god idé at afsætte ekstra tid til transaktionen - for eksempel cirka et halvt år før kontraktunderskrivelse (rogito). Dette giver dig ekstra tid til at finde en ny bolig. En anden mulighed er at aftale en senere nøgleoverdragelse med køberen.
2. Søg efter ny bolig Parallelt bør du lede efter en passende lejlighed eller hus inden for et realistisk budget. Hvis du hurtigt finder en egnet mulighed, kan I aftale en flyttedato for at have tid til eventuelle renoveringer eller indgå en aftale med en betingelse (for eksempel at købet først finder sted efter salget af den nuværende ejendom). Det er bedst at formaliserer sådanne aftaler med hjælp fra en professionel.
3. Koordinering af tidsfrister Det sværeste trin er overdreagelse af nøgler og afslutning af transaktionerne. Det er vigtigt at koordinere datoerne nøjagtigt med notaren, så kontrakter underskrives og midler overføres uden forsinkelser. Dette sikrer, at du har nok midler til at gennemføre begge transaktioner.

Samarbejde med bare ét ejendomsmæglerfirma

At benytte ét ejendomsmæglerfirma til både salg og køb af en bolig kan forenkle processen markant. En enkelt mægler kan bedre koordinere begge transaktioner, minimere risikoen for forveksling og tilbyde personlig bistand. Vælg et betroet firma, der kan vurdere din ejendom, finde en passende købsoption og arrangere hele processen kyndigt.

Hvad du kan gøre, hvis du har et realkreditlån

Hvis der er et realkreditlån på den ejendom, du sælger, har du følgende muligheder:

• Afdrage dit realkreditlån tidligt med provenuet fra salget. Dette er den mest almindelige løsning.
• Overfør realkreditlånet til køberen (kaldet accollo), hvis det er muligt.
• Ansøg om et "mellemlån" for at dække perioden mellem transaktionerne.
• Overfør realkreditlånet til en ny bolig ved at ændre sikkerheden fra én ejendom til en anden.

I hvert tilfælde kræves notarens indblanding og en aftale med banken for at beregne den resterende gæld præcist.

Sådan køber og sælger du en bolig uden en ejendomsmægler

Du kan gennemføre køb og salg af en bolig uden mægler, men det vil kræve mere arbejde. Du skal stadig benytte en notar til at oprette en købsaftale (rogito), der officielt overfører ejerskabet.

Hvad der skal gøres:

• Udfærdige en foreløbig aftale (kompromis), der binder begge parter i transaktionen.
• Forbered dokumenter: energicertifikat (APE), skødedokumenter og andre papirarbejder.
• Køberen vælger en notar til at formelt aktivere handlen.

Hvor lang tid har du til at sælge din "første bolig"?

Hvis du har fået fordele ved at købe din "første bolig", er det nødvendigt at sælge den gamle og købe en ny inden for to år (i henhold til budgetloven for 2024, gældende fra 1. januar 2025). Denne regel gælder også for transaktioner, der gennemføres i 2024.

Hvordan du "reserverer" en ny ejendom uden at sælge den gamle

For at "reservere" en ny lejlighed, før du sælger den nuværende, kan du:

• Oprette et betinget købtilbud , hvor købet afhænger af et vellykket salg af din ejendom. I det tilfælde indbetaler du en forskud, som holdes af ejendomsmægleren, indtil den foreløbige aftale er underskrevet.
• Fastlæg en gyldighedsperiode i tilbuddet (f.eks. 3 måneder). Hvis ejendommen ikke sælges inden for denne tid, tilbagebetales forskuddet, og handlen annulleres.
• Udarbejde et kompromis, som er en foreløbig aftale, der fastlægger parternes hensigter, før alle formaliteter er opfyldt.

Hvor meget det koster at sælge og købe en bolig?

Købers omkostninger:

• Tinglysningsafgift : 2% af ejendomsværdien for den "første bolig", 9% for den "anden bolig" (mindst 1000 euro).
• Realkreditafgift : 50 euro.
• Skødeføringsafgift : 50 euro.
• Moms (ved køb direkte fra udvikler): 4% for "første bolig", 10% for "anden bolig".
• Notary honorarer : 1-2% af ejendommens værdi.
• Mæglergebyr : 2-5% af salgsprisen (ifølge aftale).

Sælgers omkostninger:

• Mæglergebyr : 2-4% af salgsprisen + moms.
• Kapitalgevinstskat : Hvis salget sker inden for 5 år efter køb.
• Energiattest (APE) : omkring 200 euro.
• Notargebyrer : hvis du skal fjerne realkreditlånet.

Konklusion

At købe og sælge en ejendom samtidig er en kompleks, men mulig proces. Det mest afgørende er at planlægge alle trin omhyggeligt, styre tiden klogt og involvere fagfolk efter behov. Dette vil hjælpe med at undgå unødvendige omkostninger og stress.