Hvordan fungerer udsættelsesprocessen ved manglende huslejebetaling?

En udsættelse for manglende huslejebetaling er en juridisk procedure, der gør det muligt for en boligejer at få lejeren til at fraflytte lejligheden. Hvis en lejer ikke betaler husleje eller ekstra omkostninger (som for eksempel forsyninger), kan udlejer beskytte sine rettigheder ved at starte en udsættelse på grund af betalingsmisligholdelse. Dette indebærer udarbejdelse af en udsættelsesmeddelelse, som skal udfærdiges af en advokat. Dokumentet pålægger lejeren at forlade stedet inden en fastsat tidsfrist og inkluderer en indkaldelse til et retsmøde, hvor udsættelsen vil blive stadfæstet.

Hvordan fungerer udsættelse ved manglende betaling?

Proceduren for udsættelse grundet betalingsmisligholdelse er reguleret af artikel 658 og følgende i den italienske civilkodeks. Loven fastsætter en særlig procedure, der giver udlejeren ret til at opnå følgende i tilfælde af manglende huslejebetaling:

- tidlig ophævelse af lejekontrakten;
- frigivelse og aflevering af ejendommen;
- opkrævning af ubetalt husleje.

Hvis en lejer undlader at betale husleje eller regninger, kan udlejeren straks agere for at beskytte sine rettigheder. Det er vigtigt at handle hurtigt for at undgå store gældsmængder, der kan gøre det vanskeligt at få pengene tilbage. Manglende betaling kan skyldes midlertidige problemer, men hvis den varer over to måneder, er det et alvorligt advarselssignal til udlejeren.

Betingelser for at iværksætte udsættelse

For at påbegynde udsættelsesproceduren ved manglende betaling skal to betingelser være opfyldt:

1. Eksistensen af en skriftlig og registreret lejekontrakt.
2. Manglende betaling fra lejerens side af husleje eller ekstra omkostninger.

Udsættelse kan ikke foretages, medmindre lejekontrakten er skriftlig og registreret hos skattemyndighederne. Mundtlige aftaler eller betalinger "sort" giver ikke ret til udsættelse. I sådanne tilfælde må ejeren bruge andre midler, som en anmodning om at få ejendommen frigivet fra ulovlig besættelse.

Når det angår manglende betaling, er der forskelle afhængigt af lejens art:

- Beboelseslejligheder: I henhold til artikel 5 i lov nr. 392/78 betragtes det som tilstrækkeligt, når én måneds husleje eller tilsvarende i forsyningsgæld er ubetalt.
- Ikke-beboelseslejemål (som erhvervslejemål): Her gælder kriteriet om "mindre misligholdelse" (artikel 1455 i civilkodeksen). Dommeren vurderer misligholdelsens væsentlighed, men normalt anvendes de samme kriterier som ved beboelseslejemål.

En udsættelse grundet manglende betaling kan iværksættes, hvis lejeren undlader at betale husleje eller yderligere omkostninger (som forsyninger) i mindst 20 dage. Det kan ikke fortsætte før dette tidspunkt. For ikke-beboelseslejemål vil dommeren afgøre misligholdelsens væsentlighed, især hvis manglende betaling gentages.

Faser i udsættelsesproceduren

Proceduren for udsættelse grundet betalingsmisligholdelse er strengt reguleret og kræver advokatens obligatoriske bistand. Hovedtrinene er som følger:

1. Opret og send udsættelsesmeddelelse: Udlejer udfærdiger denne meddelelse og sender en stævning gennem fogeden til retten for at få udsættelsen bekræftet. Der skal være mindst 20 dage mellem meddelelse og retsmøde, medmindre udlejer anmoder om forkortelse af perioden.
2. Retsmøde: Under mødet kan dommeren:
- bekræfte udsættelsen;
- give lejeren en sidste frist til at betale gælden;
- overføre sagen til almindelig ret, hvis der indgives indsigelse mod udsættelsen.

Ændringer som følge af Cartabia-reformen

Cartabia-reformen har ændret proceduren for anmeldelse og bekræftelse af udsættelsen. Det er nu et krav, at meddelelsen leveres til lejeren gennem fogeden. Bekræftelsesprocessen er blevet simplificeret: Hvis lejeren ikke møder op i retten, kan dommeren straks bekræfte udsættelsen uden at skulle udarbejde en fuldbyrdelseskendelse på rettens kontor. Reformen fremmer også brugen af anbefalet elektronisk post (PEC) for at lette processen og forkorte tidsforløbet.

Hvad sker der efter opsigelse af lejemålet

Hvis lejeren ikke frivilligt forlader boligen efter at have modtaget meddelelsen, kan udlejer indlede tvangsfuldbyrdelsesprocedurer for at håndhæve udsættelsen. Denne procedure består af følgende trin:

1. Dommeren bekræfter udsættelsen og udsteder en tvangsfuldbyrdelsesordre om fraflytning.
2. Lejeren får en periode (normalt 10 dage) til frivilligt at fraflytte.
3. Hvis lejeren ikke overholder, giver fogeden besked om udsættelsen (kendt som udsættelsesvarsel).
4. Fogeden fastsætter en dato, hvor lejligheden skal være fraflyttet.
5. Hvis lejeren fortsætter med at bebo stedet, kan fogeden anmode om politiets hjælp for at udføre udsættelsen.

Indtil lejligheden er fraflyttet, skal lejeren fortsat betale husleje og eventuelt dække ejerens sagsomkostninger.