Hvordan fungerer udsættelsesproceduren ved manglende betaling af husleje?

En udsættelse på grund af manglende betaling af husleje er en juridisk mekanisme, der giver en ejendomsejer mulighed for at fraflytte lejemålet. Hvis en lejer undlader at betale husleje eller yderligere udgifter (såsom forsyningsomkostninger), kan ejendomsejeren beskytte sine rettigheder ved at indlede en udsættelse på grund af manglende betaling. Dette gøres ved at udarbejde en udsættelsesmeddelelse, som skal udarbejdes af en advokat. Dette dokument forpligter lejeren til at fraflytte lejemålet inden for en bestemt periode og indeholder en indkaldelse til at møde i retten, hvor udsættelsen vil blive bekræftet.

Hvordan fungerer udsættelse ved manglende betaling?

Udsættelsesproceduren ved manglende betaling er reguleret af artikel 658 ff. i den italienske borgerlige lovbog. Lovgivningen indeholder en særlig procedure, der giver udlejeren mulighed for, i tilfælde af manglende betaling af husleje, at opnå:

- tidlig opsigelse af lejekontrakten;
- frigivelse og tilbagelevering af fast ejendom;
- inddrivelse af restancer i husleje.

Hvis en lejer ikke betaler husleje eller regninger, kan udlejer straks handle for at beskytte sine rettigheder. Det er vigtigt at handle hurtigt for at undgå at ophobe en stor gæld, der vil gøre det vanskeligt at inddrive pengene. Manglende betaling kan være en ulykke eller et midlertidigt problem, men hvis den manglende betaling varer i over to måneder, er dette et alvorligt signal til udlejer.

Betingelser for at iværksætte udsættelse

For at indlede udsættelsesproceduren på grund af manglende betaling skal to betingelser være opfyldt:

1. Tilgængelighed af en skriftlig og tinglyst lejekontrakt.
2. Manglende betaling af husleje eller yderligere udgifter fra lejerens side.

Udsættelse er umulig, medmindre lejekontrakten er udarbejdet skriftligt og registreret hos skattemyndighederne. Mundtlige aftaler eller leje betalt "under bordet" giver ikke ret til udsættelse. I sådanne tilfælde vil ejeren være nødt til at ty til en anden form for beskyttelse - et krav om frigørelse af lejemålet fra ulovlig beboelse.

Hvad angår manglende betaling, er der forskelle afhængigt af lejetypen:

- Leje af bolig: I henhold til artikel 5 i lov nr. 392/78 er manglende betaling af én måneds husleje eller restancer i forsyningsregninger svarende til mindst to måneders husleje tilstrækkeligt.
- Lejemål til ikke-beboelse (f.eks. erhvervslejemål): Kriteriet om "mindre misligholdelse" (artikel 1455 i den borgerlige lovbog) finder anvendelse. Dommeren vurderer, hvor alvorlig misligholdelsen er. De samme kriterier anvendes normalt som for lejemål til beboelsesejendomme.

En udsættelse på grund af manglende betaling kan iværksættes, hvis lejeren undlader at betale husleje eller yderligere udgifter (såsom forsyningsomkostninger) i mindst 20 dage. Det kan ikke fortsætte før dette tidspunkt. For ikke-beboelseslejemål vil en dommer afgøre, hvor væsentlig overtrædelsen er, især hvis den manglende betaling gentages.

Faser i udsættelsesproceduren

Udsættelsesproceduren ved manglende betaling er strengt reguleret og kræver obligatorisk deltagelse af en advokat. Hovedtrinene er som følger:

1. Udarbejd og send udsættelsesmeddelelsen: Ejeren udarbejder udsættelsesmeddelelsen og sender samtidig en stævning til retten gennem fogeden for at bekræfte udsættelsen. Der skal gå mindst 20 dage mellem meddelelsen og retsdatoen, medmindre ejeren anmoder om en forkortelse af denne periode.
2. Retsmøde: Under retsmødet kan dommeren:
- bekræfte udsættelse;
- give lejeren udsættelse med tilbagebetaling af gælden;
- overføre sagen til en almindelig domstolsbehandling, hvis lejeren gør indsigelse mod udsættelsen.

Ændringer medført af den kartabiske reform

Cartabia-reformen har ændret proceduren for anmeldelse af udsættelse og bekræftelse heraf. Det er nu obligatorisk, at meddelelsen leveres til lejeren af en foged. Processen med bekræftelse af udsættelse er blevet forenklet: Hvis lejeren ikke møder op i retten, kan dommeren straks bekræfte udsættelsen uden at skulle udstede en fuldbyrdelseskendelse på rettens kontor. Reformen opfordrer også til brugen af anbefalet elektronisk post (PEC) for at forenkle proceduren og reducere tidsrammen.

Hvad sker der, efter du har opsagt din fraflytning

Hvis lejeren ikke frivilligt fraflytter lejemålet efter at have modtaget meddelelsen, kan udlejeren indlede tvangsfuldbyrdelsesprocedurer for at fremtvinge udsættelsen. Denne procedure omfatter følgende trin:

1. Dommeren bekræfter udsættelsen og udsteder en tvangsfuldbyrdelsesordre om at fraflytte ejendommen.
2. Lejeren får en periode (normalt 10 dage) til frivilligt at fraflytte lejemålet.
3. Hvis lejeren ikke overholder kravet, giver fogeden ham besked om udsættelsen (det såkaldte udsættelsesvarsel).
4. Fogeden fastsætter en dato, hvor lejemålet skal være fraflyttet.
5. Hvis lejeren fortsætter med at bebo lejemålet, anmoder fogeden om politiets indgriben for at fremtvinge udsættelsen.

Indtil lejemålet er fraflyttet, er lejeren forpligtet til fortsat at betale husleje og om nødvendigt dække ejerens sagsomkostninger.