moms ved køb af første ejendom er 4%

Skattefritagelse på 4 % ved køb af en første bolig: hvad er det, og hvornår kan du drage fordel af det?

Der gives skattefritagelse på 4 % ved køb af en første bolig for visse typer fast ejendom. Der er krav, både subjektive og objektive, der skal opfyldes.

Hvornår kan du benytte dig af den 4 % skattefritagelse ved køb af din første bolig, og hvilke betingelser skal være opfyldt for at opnå denne fordel? Disse spørgsmål opstår ofte hos dem, der overvejer at købe ejendom til deres primære bolig, især hvis transaktionen foretages med en virksomhed, der betaler skat, såsom et byggefirma.

Normalt, når du køber ejendom fra en virksomhed, der er momsregistreret (i stedet for direkte fra en privatperson), skal du også betale merværdiafgift (moms), som normalt udgør mellem 10 % og 22 % af ejendommens værdi. Men hvis visse betingelser er opfyldt - såsom køb af en bolig, der ikke kvalificeres som luksusejendom og flytning til en ny lejlighed - kan du dog drage fordel af at få nedsat momssatsen til 4 %. Denne fordel kommer ud over andre fordele ved køb af første bolig, som allerede er tilgængelige, såsom nedsatte tinglysningsafgifter. Hvis visse betingelser er opfyldt, kan disse fordele anvendes flere gange.

Hvad indebærer 4 % moms på første bolig?

Som tidligere nævnt sker køb af en første bolig ikke altid mellem private. Ejendom købes ofte fra en virksomhed, der er momsregistreret, f.eks. ved køb af en ny bolig direkte fra bygherren. I sådanne tilfælde er køber forpligtet til at betale moms udover de traditionelle tinglysnings-, matrikel- og panteregistreringsafgifter. Uden incitamenter kan denne afgift variere fra 10 % til 22 % af ejendommens værdi.

Som forklaret i en vejledning om køb af første bolig, udgivet af Skattekontoret (Agenzia delle Entrate), er det muligt at drage fordel af den skattefritagelse på 4 %, hvis visse betingelser er opfyldt. Denne foranstaltning blev først indført i finansloven for 1991 og indarbejdet i den fælles momslov. Den er siden blevet bekræftet flere gange og er stadig gældende. Den nedsatte sats gælder også for udvidelser af eksisterende bygninger eller færdiggørelse af nye projekter. Men hvilke betingelser skal være opfyldt for at modtage denne fordel?

Subjektive krav for at modtage 4 % moms på første bolig

For at opnå 4 % moms skal visse subjektive krav opfyldes af køberen. Det er især nødvendigt at:

være en privatperson, da denne fordel ikke gælder for juridiske enheder, såsom virksomheder;
være bosat i den kommune, hvor ejendommen er beliggende, eller have registreret din bopæl der inden for 18 måneder fra købsdatoen;
ikke eje en anden ejendom, der allerede fungerer som din første bolig;
ikke eje eller have rettigheder til andre ejendomme, der allerede fungerer som din første bolig med skatteincitamenter fra Skattevæsenet. Der er dog undtagelser, f.eks. hvis din første bolig sælges inden for 12 måneder efter kontrakten om køb af den nye ejendom, eller hvis den eksisterende ejendom ikke er egnet til beboelse.

Det er også vigtigt at bemærke, at 4 % moms for personer under 36 år, hvis lovmæssige krav er opfyldt, kan medføre et skattefradrag svarende til momssatsen betalt ved køb af ejendommen.

Objektive krav for at modtage 4 % moms på første bolig

Udover de subjektive krav er der også objektive betingelser, der skal være opfyldt for at opnå 4 % moms ved køb af en første bolig. Disse betingelser vedrører egenskaberne, der skal være opfyldt, for at ydelsen er gyldig. Blandt disse betingelser er:

hvilken type ejendom, der skal registreres som bolig i matriklen;
Ejendommen skal udelukkende være til beboelse og ikke til erhverv. Dette udelukker ejendomme beregnet til kontorer, butikker, lagre osv.;
ejendommens karakteristika: den må ikke være luksuriøs (villaer, slotte), dvs. den må ikke tilhøre kategorierne A/1, A/8 og A/9.

Ejendommen skal naturligvis være beliggende i Italien og overholde nationale og lokale regler for beboelighed, sikkerhed og anvendelighed.

Kategorier af fast ejendom, der er berettiget til 4 % moms

For at gøre det nemmere angiver vi efter at have nævnt de typer fast ejendom, der ikke er berettiget til fordele, også de tilladte boligkategorier, der er underlagt en momssats på 4 %:

A/2: standardboliger med egenskaber, der opfylder markedets krav til boligejendomme;
A/3: økonomiske boliger med basale faciliteter;
A/4: Folkeboliger bygget efter forældede standarder;
A/5: meget populære boliger med minimale faciliteter og sanitære installationer;
A/6: landdistrikter beregnet til landbrugsaktiviteter;
A/7: små villaer med tilstødende udendørs områder til personlig brug;
A/11: boligbygninger typiske for visse regioner.

Hvornår gælder 4 % moms ved byggeri?

Det skal bemærkes, at skattefordele på 4 % ikke kun gælder ved køb af fast ejendom, men også ved opførelse af nybyggeri eller udvidelse af eksisterende huse. Inden for byggesektoren kan du derfor drage fordel af:

4 % moms ved renoveringsarbejder, f.eks. indkøb af materialer til renovering af din første bolig;
4 % moms ved opførelse af et nyt første hus, hvis det opfylder matrikulære krav og ikke tilhører kategori A/1, A/8 og A/9;
4 % moms ved køb af væsentlige elementer til renovering af din første bolig, f.eks. udvendige vinduer, elevatorer og lignende elementer.

Hvordan ansøger du om 4 % moms på din første bolig?

For at drage fordel af 4 % momsfritagelse på din første bolig skal du ud over at opfylde de nævnte krav udarbejde de relevante dokumenter. Anvendelsen af den nedsatte momssats er ikke automatisk og skal anmodes om. Du skal angive:

en kopi af køberens identitetsdokument og skattekode;
et udfyldt modul til at modtage den nedsatte momssats på 4 % på nye bygninger og sende det til virksomheden, der udfører arbejdet;
en kopi af byggetilladelsen eller, i tilfælde af nye bygninger eller renoveringer, den relevante meddelelse om begyndelse af arbejdet (SCIA eller DIA).

Det er også en god idé at inkludere en kopi af notaraktet, kvittering for betaling af købet eller renoveringsarbejdet samt en erklæring om overholdelse af de subjektive og objektive krav. De indsamlede dokumenter skal overleveres til ejendomsmæglere eller virksomheder, der har gennemført handlen eller udført arbejdet.