Sådan opnår du et realkreditlån, der er højere end værdien af din ejendom

Sådan kan du få et realkreditlån til en sum, der overstiger værdien af ejendommen

Det er usædvanligt, at banker giver realkreditlån, der overstiger værdien af den ejendom, der købes. Men i visse tilfælde er det muligt, især hvis der er behov for ekstra midler til reparationer eller til at indfri andre lån. Det er vigtigt at forstå, at banker generelt ikke godkender finansiering på mere end 80 % af ejendommens værdi, men der er undtagelser. Hvad bør man gøre, hvis man har brug for en stor sum?

Sådan opnås et realkreditlån til en stor sum

Nogle gange, når man køber fast ejendom, kan der være behov for en sum, der overstiger markedsværdien. Dette kan skyldes behovet for reparationer, betaling af ydelser fra en ejendomsmægler eller notar eller indfrielse af andre gældsforpligtelser. Sådanne anmodninger imødekommes dog sjældent af banker, og for at få sådan et lån skal visse betingelser være opfyldt.

Hvornår er det muligt at få et realkreditlån for en sum, der overstiger 80 % af ejendommens værdi?

Inden de udsteder et realkreditlån, vurderer bankerne forholdet mellem lån og værdi (LTV), som viser forholdet mellem lånebeløbet og ejendommens værdi. Banker udsteder som udgangspunkt ikke realkreditlån for mere end 80 % af ejendommens markedsværdi. For eksempel, hvis et hus koster €200.000, vil det maksimale lånebeløb være €160.000.

Denne grænse er baseret på beslutningen fra det interministerielle udvalg for kredit og opsparing (CICR) af 22. april 1995, som anbefalede ikke at overstige 80 % ved udstedelse af realkreditlån i fast ejendom. Denne regel er dog ikke obligatorisk, og hvis der er berettigede grunde, kan banker yde et realkreditlån på over 80%, og nogle gange endda 100%.

Krav for at få pant i en større sum end ejendommens værdi

Selvom det teoretisk er muligt at få pant for en højere sum end ejendommens værdi, kræver det overholdelse af adskillige betingelser. Først og fremmest vil banken gennemgå standardkrav, såsom ejendomsvurdering og låntagers økonomiske situation. Banken skal derefter sikre sig, at der er vægtige grunde til at forøge lånebeløbet.

Sådanne tilfælde kan f.eks. omfatte:

behovet for ekstra midler til at reparere eller modernisere ejendommen;
ønsket om at inkludere omkostninger til en ejendomsmægler, notar eller andre udgifter forbundet med købet i lånet;
behovet for at tilbagebetale andre lån eller gæld samtidig med at få et realkreditlån.

Disse årsager skal dokumenteres og specificeres i realkreditaftalen. F.eks. er det nødvendigt at give estimater for renoveringsarbejder eller kontrakter med entreprenører for at bekræfte behovet for en større sum.

Yderligere garantier og risici ved et realkreditlån til en sum højere end ejendommens værdi

At tage pant for en sum, der overstiger ejendommens værdi, indebærer visse risici og kræver yderligere garantier for banken. Banker kan stramme lånevilkårene og også kræve ekstra beskyttelsesforanstaltninger.

Yderligere garantier fra banken

Når risikoen for manglende tilbagebetaling af lånet stiger, kan banken kræve yderligere garantier, såsom:

registrering af ekstra forsikring for en sum, der overstiger ejendommens værdi;
inddragelse af garantister, der kan tilbagebetale gælden i tilfælde af hovedlåntagers insolvens;
Optagelse af et andet pant i en anden ejendom for at øge sikkerheden.

På grund af de øgede risici og krav accepterer banker sjældent sådanne transaktioner, og godkendelsesprocessen kan være mere kompliceret.

Risici ved skatterevision

Låntagere, der får pant for mere end ejendommens værdi, kan blive underlagt yderligere skatterevision. Skattevæsenet kan mistænke, at ejendomsværdier bliver oppustet for at opnå et større lån, hvilket kan medføre en undersøgelse og potentielle retlige konsekvenser, herunder anklager om bedrageri eller falske oplysninger på officielle dokumenter.

Alternative måder at få flere penge på

I stedet for at tage et realkreditlån til mere end ejendommens værdi, kan man overveje alternative finansieringsmuligheder. Nogle banker tilbyder specialiserede låneprodukter, der kombinerer køb af fast ejendom med de nødvendige udgifter:

Et køb-og-istandsættelseslån dækker ikke kun ejendommens pris, men også udgifter til renoveringsarbejde;
Et købs- og likviditetslån giver ekstra midler til at dække diverse omkostninger forbundet med et køb.

I det første tilfælde udstedes lånet ikke som en sum, men i portioner i takt med arbejdets udførelse, hvilket hjælper med at kontrollere processen. I det andet tilfælde kræves ofte en anden ejendom, der vil blive stillet som yderligere sikkerhed.

Hvis der er behov for en stor lånesum, er det derfor vigtigt at være omhyggelig med forberedelsen, bekræfte alle udgifter og tage højde for de risici, der er forbundet med skatterevision og yderligere forpligtelser over for banken.