Sådan opnår du en realkreditlån, der er højere end værdien af din ejendom.

Sådan opnår du et realkreditlån til en sum, der overstiger værdien af ejendommen

Det er sjældent, at banker tilbyder realkreditlån til en sum, der er højere end værdien af den købte ejendom. Dog er det i visse tilfælde muligt, især hvis der er behov for ekstra midler til reparationer eller til at afvikle andre lån. Det er vigtigt at forstå, at banker generelt ikke godkender finansiering på over 80 % af ejendommens værdi, men der findes undtagelser. Hvad gør man, hvis man har brug for en stor sum?

Sådan får du et realkreditlån til en stor sum

Nogle gange, når man køber fast ejendom, kan der være behov for en sum, der overskrider markedsværdien. Dette kan skyldes behov for reparationer, betaling af ydelser fra en ejendomsmægler eller notar eller afvikling af andre gældsforpligtelser. Bankerne imødekommer dog sjældent sådanne anmodninger, og visse betingelser skal være opfyldt for at opnå et sådant lån.

Hvornår er det muligt at optage et realkreditlån for en sum, der overstiger 80 % af ejendommens værdi?

Inden de udsteder et realkreditlån, vurderer bankerne forholdet mellem lån og værdi (LTV), som viser forholdet mellem lånebeløbet og ejendommens værdi. Bankerne udsteder normalt ikke realkreditlån for mere end 80 % af ejendommens markedsværdi. For eksempel, hvis et hus koster €200.000, vil det maksimale lånebeløb være €160.000.

Denne grænse er baseret på beslutningen fra det interministerielle udvalg for kredit og opsparing (CICR) af 22. april 1995, som anbefalede ikke at overstige 80 % ved udstedelse af realkreditlån i fast ejendom. Denne regel er dog ikke obligatorisk, og hvis der er berettigede grunde, kan bankerne yde et realkreditlån på over 80 %, og nogle gange endda 100 %.

Krav til at få pant i en større sum end ejendommens værdi

Selvom det teoretisk er muligt at få pant i en højere sum end ejendommens værdi, kræver det overholdelse af visse betingelser. Banken vil først kontrollere standardkrav såsom ejendomsvurdering og låntagers økonomiske situation. Banken skal derefter sikre sig, at der er tungtvejende grunde til at forhøje lånebeløbet.

Sådanne tilfælde kan f.eks. omfatte:

• behov for ekstra midler til at reparere eller modernisere ejendommen;
• ønske om at inkludere omkostninger til en ejendomsmægler, notar eller andre udgifter i lånet, der er forbundet med købet;
• behov for at afbetale andre lån eller gæld samtidig med at optage et realkreditlån.

Disse årsager skal dokumenteres og specificeres i realkreditaftalen. F.eks. er det nødvendigt at give estimater for renoveringsarbejder eller indgå kontrakter med entreprenører for at bekræfte behovet for en større sum.

Yderligere garantier og risici ved et realkreditlån til en sum højere end ejendommens værdi

Optagelse af pant for en sum, der overstiger ejendommens værdi, indebærer visse risici og kræver ekstra garantier for banken. Bankerne kan stramme lånevilkårene og kræve yderligere beskyttelsesforanstaltninger.

Yderligere garantier fra banken

Når risikoen for misligholdelse af lånet stiger, kan banken kræve yderligere garantier, såsom:

• registrering af ekstra forsikring for en sum, der overstiger ejendommens værdi;
• tiltrække garantier, der kan tilbagebetale gælden i tilfælde af hovedlåntagers insolvens;
• Optagelse af et andet pant i en anden ejendom for at øge sikkerheden.

På grund af de øgede risici og krav accepterer bankerne sjældent sådanne transaktioner, og godkendelsesprocessen kan være mere kompleks.

Risici ved skatterevision

Låntagere, der får pant i en højere sum end ejendommens værdi, kan blive underlagt yderligere skattemæssig kontrol. Skattevæsenet kan mistænke, at ejendomsværdierne er overvurderet for at opnå et større lån, hvilket kan føre til en undersøgelse og potentielle juridiske konsekvenser, herunder anklager om svig eller falske oplysninger på officielle dokumenter.

Alternative metoder til at få flere penge

I stedet for at optage et realkreditlån til mere end ejendommens værdi, kan man overveje alternative finansieringsmuligheder. Nogle banker tilbyder specialiserede låneprodukter, der kombinerer køb af fast ejendom med nødvendige udgifter:

• Et køb-og-renoveringslån dækker ikke kun ejendommens pris, men også omkostninger til renoveringsarbejde;
• Et køb- og likviditetslån giver ekstra midler til at dække diverse omkostninger ved et køb.

I det første tilfælde udstedes lånet ikke som en samlet sum, men i trancher i takt med færdiggørelsen af arbejdet, hvilket hjælper med at kontrollere gennemførelsen. I det andet tilfælde kræves ofte en anden ejendom som ekstra sikkerhed.

Ved behov for en stor lånesum er det vigtigt at forberede sig omhyggeligt, verificere alle omkostninger og tage hensyn til de risici, der er forbundet med skatterevision og yderligere forpligtelser over for banken.