Efterspørgslen efter luksusejendomme falder, men fortsætter: Italien i investorernes fokus

En opsummerende analyse af de seneste rapporter fra Knight Frank bekræfter den vedvarende interesse fra ultra-rige investorer i Rom og Milano

Efter en periode med aktiv vækst fortsætter priserne på luksusboliger med at stige, men i et mere moderat tempo. Dog varierer situationen meget afhængigt af region, segment og specifik by. Dette fremgår af data fra Knight Frank-rapportserien for første halvdel af 2026 (*Global House Price Index, Prime Global Cities Index, Global Super-Prime Intelligence og European Residential Signals*), der giver et komplet billede af de globale, europæiske og italienske ejendomsmarkeder.

Priserne stiger, men når de justeres for inflation, er dynamikken negativ.

*Global House Price Index**, som overvåger 55 store markeder globalt, registrerede en gennemsnitlig nominel prisstigning på *1,4%* år-til-år i første kvartal af 2026. Dette er den svageste præstation siden tredje kvartal af 2024. Dog viste 91% af de overvågede markeder stadig positiv nominel vækst.

Hovedproblemet er inflation. **Efter justering for inflation faldt de reelle priser med i gennemsnit 1,8% år-til-år. Inflationen fortsætter med at opsluge den nominelle vækst, og en bæredygtig genopretning vil kræve yderligere rentesænkninger og lempelse af inflationspresset.

Hvem fører, og hvem falder:

• Tyrkiet** fører an i nominel vækst (+26,2%), men på grund af høj inflation er den reelle vækst der negativ (-3,5%).
• Øverst i nominel vækst er Ungarn (+21,4%), Nordmakedonien (+16,7%), Portugal (+16,5%) og Kroatien (+16,1%).
• Spanien rangerer som nummer 7 med en vækst på +13,9%, hvilket viser et reelt plus på 10,1%.
• Nederst på listen er det kinesiske fastland (-6,3%) og Canada. (-5,0%).

Asien dominerer det globale marked for prime-boliger (Prime)

Prime Global Cities Index (47 byer globalt) viste en gennemsnitlig stigning i priserne på prime-ejendomme på 2,0% over 12 måneder. Markedet bliver mere selektivt: investorer fokuserer på de grundlæggende indikatorer for specifikke byer snarere end den generelle globale tendens.

Nøglebyer:

• Tokyo viste en imponerende årlig vækst på +44,4% (den absolutte leder), men faldt med -8,6% i løbet af det seneste kvartal, hvilket indikerer afslutningen på den hurtige accelerationsfase. Over 5 år er markedet i Tokyo vokset med 126,4%.
• De største asiatiske markeder er: Manila (+19,9%), Dubai (+13,0%), Seoul (+11,3%), Singapore (+9,8%), Mumbai (+8,2%).
• Over 5 år er Dubai blevet førende inden for vækst - en massiv +180,7%.
• Uden for listen er Vancouver (-10,4%), Toronto (-9,5%), Guangzhou (-8,9%), Beijing (-7,3%), Shanghai (-7,2%). **London** forbliver også i minus (**-4,0%** for året og -5,1% over 5 år).

Ultra-luksussegmentet (Super-Prime): Dubai i top, New York og Hongkong accelererer.

I ultra-luksussegmentet (transaktioner fra 10 millioner dollars) blev der registreret 636 transaktioner i 12 nøglebyer i første kvartal af 2026 for i alt 11,4 milliarder dollars (den gennemsnitlige ejendomspris var 18,6 millioner dollars).

• Dubai** bevarede den absolutte førerposition: 193 transaktioner for 3,43 milliarder dollars (+35% for kvartalet). Knight Frank bemærker dog, at denne top fandt sted i januar-februar, før eskaleringen af den regionale konflikt i slutningen af februar 2026.
• Hongkong tog andenpladsen (94 transaktioner for 1,84 milliarder dollars).
• New York er på tredjepladsen (90 transaktioner for 1,67 milliarder dollars, et spring på +58% i forhold til kvartalet).
• Tilsammen udgjorde disse tre byer næsten 60% af alle ultra-prime-transaktioner på verdensplan. London steg til 45 transaktioner (836 millioner dollars), men er stadig langt fra sine 2022-tal.
• 
  

Europa: Resortdestinationer voksede med 60% på 5 år

Køberprofilerne ændrer sig på det europæiske luksusejendomsmarked. Europæernes andel (eksklusive briterne) faldt til 40 %, mens briterne og amerikanerne blev mere aktive.

• Briterne står for omkring en tredjedel af den internationale efterspørgsel: Udover Monaco og Côte d'Azur køber de aktivt ejendomme i Madrid, Ibiza og Toscana.
• Amerikanerne investerer aktivt i Milano, Ibiza og Algarve.
• Prisvækst over 5 år: I feriestedområderne ("soldrevne") er priserne steget enormt - Algarve (+60 % siden 2020), efterfulgt af Provence, Marbella, Mallorca, Ibiza og Saint-Tropez. Blandt byerne viser Zürich og Milano den bedste femårige dynamik.

Det er vigtigt at tage højde for **valutaeffekten**: for en amerikaner eller en schweizer vil et køb i eurozonen nu være "billigere" med hensyn til prisopfattelse på grund af valutakursforskellen.

Italien: Massemarkedet vokser, Milano tilpasser sig, og Rom stråler.

I en global sammenhæng viser Italien forskellige resultater afhængigt af by og segment:

• Mainstream: Italien rangerer som nummer 27 i verden med en årlig nominel vækst på +5,2 % (reel vækst på +2,8 %). Dette er højere end tallene for Tyskland, Frankrig og Storbritannien.
• Milano (Prime-segment): Rangeret som nummer 32 ud af 46 med -0,9 % for året. Dette er ikke et fald, men en normalisering efter en stærk femårig stigning, hvor priserne i Milano steg med +36% (7. bedste resultat i verden). Den internationale efterspørgsel efter Milano fra amerikanere og briter er fortsat stærk.

Rom er stjernen på det europæiske marked

En separat rapport fra Knight Frank og ReLiving-bureauet er dedikeret til Rom. Ifølge PIRI 100 voksede Roms luksusejendomsmarked med 5,5% i 2025, hvilket bragte den italienske hovedstad op på en 23. plads i verden - over Madrid, Paris og New York.

Hvad tiltrækker investorer til Rom:

1. Udlændinge: Den største efterspørgsel kommer fra købere fra Storbritannien, USA, Frankrig, Polen og Nordeuropa. Briterne flytter ofte deres skattemæssige hjemsted til Rom, mens amerikanerne køber prestigefyldte fritidshuse. Den italienske "flat tax" (en fast skat for velhavende beboere) spiller en vigtig rolle.
2. Hotelbrands: Verdens største luksusbrands kommer ind i byen. Efter *W Rome* og *The Rome EDITION* åbner *Rosewood*, *Four Seasons*, *Mandarin Oriental*, *Bulgari* og *Six Senses*.
3. Populære områder: Via Veneto - Via Biccolati, Trieste-Pinciano, Parioli, EUR og Appia Antica (sidstnævnte tiltrækker dem, der værdsætter privatliv og historiske villaer).

Priser i Rom: Luksusrenoverede ejendomme sælges for *10.000 til 15.000 euro pr. kvm* (i "Den Gyldne Trekant" / Tridente-området - endnu dyrere). Dette gør Rom ekstremt konkurrencedygtig sammenlignet med London, Paris eller Genève. Det mest populære format er "nøglefærdige" boliger med høj energieffektivitet, smart home-funktioner, concierge og parkering. Den akutte mangel på sådanne nøglefærdige ejendomme driver priserne i Rom op.