De mest eftertragtede områder i Italien viste sig at have størst vanskeligheder med at sælge en bolig. Dette fremgår af data fra Homepanda Horizon, det første analysecenter, der vurderer den faktiske likviditet på det italienske ejendomsmarked. Listen over steder med den ringeste salgspræstation inkluderede Navigli i Milano, Roms historiske centrum, Posillipo i Napoli og San Salvario i Torino.
Tidligere blev det betragtet som en fast antagelse, at en prestigefyldt adresse automatisk garanterede en hurtig handel, men dagens statistikker modbeviser fuldstændigt denne påstand. Faktisk er situationen i mange tilfælde modsat. Forskningscentret Homepanda Horizon, oprettet af ejendomsmæglerfirmaet af samme navn, har gennemført en omfattende overvågning af 243.266 annoncerede boliger til salg over 12 måneders kontinuerlig observation i Milano, Rom, Napoli og Torino. De endelige resultater bryder med de mest indgroede stereotyper i sektoren.
Homepanda Likviditetsindeks
Dette paradoks blev afsløret ved hjælp af to proprietære analyseværktøjer:
Homepanda Likviditetsindeks (IVH): vurderer den faktiske sandsynlighed for en vellykket salg af en ejendom på en skala fra 0 til 10.
Termometerrabatter: registrerer hyppigheden og størrelsen af justeringer af den oprindelige pris på ejendommen i hele den periode, den er online.
Berømte kvarterer, hvor ejendomsmarkedet "hænger ud"
Navigli i Milano
I Milanos rangering placerede IVH-indekset det kendte Navigli-distrikt på tredjepladsen fra bunden blandt 32 byområder og tildelte det kun 1,8 point ud af 10. Listen over outsidere inkluderede også Quadrono - Palestro - Guastalla (2.0), Solari - Washington (2,2), Arco della Pace - Sempione (3,4), Garibaldi - Porta Nuova (3,7) og det historiske centrum (3,8). Disse seks topplaceringer, forbundet med konceptet "milanesisk luksus", oplever i øjeblikket en betydeligt lavere likviditet end tidligere antaget.
Tværtimod blev Milanos førende studenterkvarter, Città Studi - Susa (7,0 point), - et område for almindelig komfortabel livsstil, sjældent nævnt i forbindelse med elitisme.
Roms historiske centrum
I hovedstaden er dette paradoks endnu mere udtalt. I Roms historiske centrum var hyppigheden af prisfald 183 % højere end i Appio Latino - Colli Albani-kvarteret, anerkendt som byens mest stabile område. I den samlede likviditetsrangering ligger Roms centrum helt i bunden med en score på 3,05 point. Den bedste IVH-indikator blev registreret i området Mezzocammino - Spinaceto - Tor de' Cenci (7,5 point) - en veludstyret udkant, der sjældent er fremhævet i brochurer.
Posillipo i Napoli
Et lignende scenarie gentages i syd. I Napoli tvinger det eksklusive Posillipo-distrikt, en berømt bakketop med panoramaudsigt over bugten, der er blevet byens visitkort for udlændinge, sælgere til at revidere deres priser 140 % oftere end det mere stabile arbejderklassedistrikt San Carlo all'Arena - Sanità.
San Salvario i Torino
I Torino var San Salvario-distriktet, engang et blomstrende nattelivscenter efter OL (det blev længe kaldt "det nordlige Trastevere"), kendt for sin gennemsnitlige udbudsvarighed på 169 dage. Dette er en af de højeste og mest problematiske værdier i byen. Fire forskellige storbyområder og fire uafhængige databaser bekræfter det samme fænomen.
Infrastruktur trumfer status
Den fælles forklaring for alle fire markeder er enkel: Reel likviditet følger udviklingen af bymiljøet, ikke historisk prestige.
I Milano tegner lanceringen af den nye M4-metrolinje fuldstændigt efterspørgselskortet om: Ponte Lambro - Santa Giulia-området, som fik adgang til linje M4, er blevet det mest dynamiske i landet - masser er solgt her i gennemsnit på bare 19 dage. I Torino trækker den storstilede genopbygning af Lingotto-zonen (OGR technohub, M1 metrostation, post-olympisk boligmasse) placeringens indikatorer op til 100 dage eksponering, hvilket er en sjælden positiv undtagelse for det langsomme marked i Torino. I Rom slår kvalitetsudkanter med udviklet transport konsekvent den gamle fond.
I ingen af byerne var førende inden for likviditet, et historisk elitekvarter - i alle tilfælde blev de første pladser taget af territorier, der har gennemgået en nylig bymodernisering.
Fire karakteristika ved det italienske marked
Analytikere beskriver markederne i fire megabyer som fire helt forskellige adfærdsmodeller:
Milano - rationel og likvid. Her registreres 84% af annonceringerne lukker uden nogen reduktion i startprisen. Denne nøjagtighed skyldes dog ikke ejerne selv, men et udviklet økosystem af erfarne ejendomsmæglere og høj kapitalomsætning. Den gennemsnitlige eksponeringsperiode for en ejendom er rekordhøje 27 dage.
Rom er polariseret. Der er en enorm forskel på 91% mellem de "hurtigste" områder (80 dage pr. transaktion) og de "mest udsatte" (152 dage). Dynamikken ændrer sig radikalt fra kvartal til kvartal.
Napoli er følelsesladet. De skarpeste kontraster registreres her: fra minimum 65 dage i Materdei - Museo-området til et højdepunkt på 138 dage i Colli Aminei - Capodimonte - Ponti Rossi-zonen.
Torino er tålmodig (eller stagnerende). Den gennemsnitlige salgsperiode her er forlænget til 131 dage, og i Santa Rita - Mirafiori Nord-området når dette tal den absolutte anti-rekord i undersøgelsen - 170 dage online.
Penthouse: en drøm, der er svær at sælge
Hvis eliteområder oplever vanskeligheder, så viser det mest prestigefyldte boligformat - penthouses (med åbne terrasser og panoramaudsigt) - endnu svagere resultater. De er ansigtet udadtil for dyre reklamekampagner, men i praksis kræver de mest tid og de største prisindrømmelser.
I Milano er IVH-indekset for penthouselejligheder 4,08 versus 4,57 for standardlejligheder (forskellen er stabil, omend lille). I Rom er denne forskel maksimal: 3,26 for penthouselejligheder versus 4,46 for standardboliger - en forskel på mere end ét point.
Den mest afslørende statistik for Napoli: kun 51% af napolitanske penthouselejligheder sælges uden justering af startprisen (i Milano er dette tal 81%). Værre endnu, 12% af førsteklasses ejendomme i Napoli kræver fem eller flere på hinanden følgende prisreduktioner, før en køber dukker op. I Milano sker dette kun i 1,9% af tilfældene - en forskel på næsten seks gange.
Privat sælger vs. bureau: Stereotypen bekræftes (næsten overalt)
Den langvarige uenighed om, at private ejere, uden hjælp fra professionelle mæglere, oftere begår fejl i vurderingen af boliger fra starten, bekræftes af tal i næsten alle regioner.
I Milano er private sælgere tvunget til at ty til flere rabatter (fra 5 eller flere gange) 58% oftere end professionelle bureauer. I Rom er denne forskel 38% i mæglernes favør. I Napoli er forskellen mellem uafhængigt og professionelt salg mindre, men stadig mærkbar.
Uregelmæssigheden var Torino, hvor 78,2% af private ejere ændrer aldrig deres udbudspris, mens dette tal blandt bureauer er 74,1%. Ved første øjekast kan dette virke som et tegn på høj nøjagtighed af uafhængig værdiansættelse, men konteksten ændrer konklusionen. Torino er det langsomste marked med hensyn til omsætning (131 dage). At nægte at sænke priserne, når køberaktiviteten i starten er lav, er ikke økonomisk forståelse, men en nøglefaktor, der hæmmer salget.
Dette Torino-paradoks er rapportens vigtigste konklusion: identisk adfærd (at fastholde prisen) under forhold med høj likviditet (Milano) indikerer korrekt beregning, mens det under forhold med stagnation (Torino) indikerer en systemisk fejl. Kun ved at sammenligne priserne med den tid, ejendommen har været på markedet, kan vi forstå den reelle situation.
